Por Bruno Sindona, presidente do Instituto das Cidades
Deficit habitacional e centros urbanos esvaziados costumam ser tratados como problemas separados. Não são. O primeiro pressiona famílias e amplia desigualdades. O segundo deteriora áreas centrais, reduz arrecadação, aumenta a sensação de abandono e desperdiça infraestrutura já instalada.
Quando olhamos a cidade pelo avesso, percebemos que um prédio vazio no centro não é apenas um imóvel sem uso. É fundação pronta, rede de água, esgoto, energia, transporte e equipamentos públicos já pagos pela sociedade. Em muitos casos, é moradia esperando ser reconectada à cidade.
Foi por isso que a decisão da Caixa Econômica Federal de criar uma modalidade de retrofit integrada ao Minha Casa Minha Vida merece atenção. Não se trata apenas de mais uma linha de crédito. Trata-se de aproximar um problema histórico de uma solução que estava diante de nós havia décadas.
O Brasil ainda possui um deficit habitacional de 5,77 milhões de domicílios, segundo a Fundação João Pinheiro. Embora seja o menor número da série histórica, ele continua representando milhões de famílias sem acesso adequado à moradia.
Ao mesmo tempo, os centros das grandes cidades perderam dinamismo ao longo de muitos anos. Não por causa do home office, mas por uma mudança mais profunda: empregos, investimentos e valorização imobiliária migraram para novos vetores urbanos, deixando para trás edifícios que não acompanharam as transformações econômicas.
Durante décadas, a política habitacional brasileira foi guiada pela lógica do terreno barato. Construía-se onde a terra custava menos, geralmente longe do emprego, do transporte e dos serviços públicos. Entregávamos a casa própria e, junto com ela, uma rotina de horas perdidas em deslocamentos.
Segundo o IBGE, moradia somada a transporte consome parcela significativa do orçamento das famílias brasileiras. Mas o custo mais alto não é apenas financeiro. É o tempo perdido, especialmente pelos trabalhadores de menor renda.
O retrofit permite inverter essa lógica. Em vez de empurrar a população para áreas cada vez mais distantes, ele utiliza a cidade que já existe. Coloca moradia perto do emprego, do transporte e da infraestrutura, reduzindo deslocamentos e aumentando qualidade de vida.
Há, também, um componente ambiental relevante. A construção civil responde por parcela expressiva das emissões globais de carbono. Quando um edifício é demolido para que outro seja erguido, perde-se o carbono já incorporado na estrutura e gera-se grande volume de resíduos. Reaproveitar a estrutura existente reduz emissões, entulho e consumo de materiais.
Isso não significa que todo retrofit seja mais barato. Cada projeto precisa ser analisado individualmente. A vantagem aparece quando o imóvel é adquirido por preço adequado e possui estrutura aproveitável. Nesse cenário, evita-se justamente a parte mais cara de uma obra nova: fundação, concreto e aço.
O grande obstáculo sempre foi o capital inicial e o risco do empreendimento. A linha da Caixa avança exatamente nesse ponto ao permitir o financiamento da aquisição do imóvel e antecipar recursos em fase mais sensível do projeto. O crédito deixa de ser apenas financiamento e passa a funcionar como mecanismo de destravamento.
O debate sobre retrofit não é apenas imobiliário. É uma discussão sobre produtividade, gasto público e eficiência urbana. Cada família que volta a morar perto do trabalho reduz pressão sobre o transporte, diminui custos sociais e aproveita uma infraestrutura que já foi paga pela sociedade.
O mais importante, porém, é a mudança de visão. O retrofit conectado ao Minha Casa Minha Vida não é apenas uma política habitacional. É uma política de reocupação inteligente da cidade.
Ele enfrenta o deficit usando infraestrutura já existente, aproxima pessoas do trabalho, reduz custos urbanos, diminui emissões e devolve função social a imóveis abandonados.
Os melhores caminhos raramente são os que começam do zero. São os que reconhecem o valor do que já existe e têm inteligência para transformá-lo.
O Brasil está, enfim, começando a fazer isso com suas cidades. E faz bem.
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